2017年，王某與甲公司簽訂《商品房買賣合同》，購得其開發(fā)的某商城二樓A商鋪。同日，雙方另簽《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，約定王某將該商鋪委托給甲公司全權(quán)代理，由其進(jìn)行統(tǒng)一招租、經(jīng)營和管理，期限十年。此后，雙方又就租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任等簽訂了補(bǔ)充協(xié)議。然而，自2022年起，甲公司開始拖欠租金，王某多次催討無果，遂將其訴至平利法院。因該案涉及眾多業(yè)主，屬涉眾型糾紛，法院依法采用示范判決機(jī)制進(jìn)行審理并作出判決，目前該判決已生效。

案件審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，盡管雙方簽訂的是《商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，但協(xié)議中關(guān)于收益回報(bào)的約定，實(shí)質(zhì)上符合租賃合同的法律特征，因此認(rèn)定雙方構(gòu)成房屋租賃合同關(guān)系。該系列協(xié)議內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦不違背公序良俗，應(yīng)屬合法有效，甲公司應(yīng)依約支付拖欠租金。

本案的特殊性在于，涉案商鋪在物理空間上并未實(shí)際分割，而是通過圖紙進(jìn)行面積概念上的劃分，屬于典型的“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”。在此模式下，眾多業(yè)主對商鋪整體享有類似按份共有的權(quán)利。故此，對于此類需統(tǒng)一規(guī)劃、布局和管理的“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”，若要解除整體租賃合同，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主多數(shù)決的方式進(jìn)行，以平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)物盡其用。審理中，該樓層業(yè)主已推選代表與甲公司協(xié)商，并完成了商鋪的整體交接。

關(guān)于違約金數(shù)額，法院綜合考量了合同性質(zhì)、履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)、履約背景及實(shí)際償付能力等因素，遵循公平與誠實(shí)信用原則，依法進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

法官提醒

近年來，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪（指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進(jìn)行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實(shí)際區(qū)域，產(chǎn)權(quán)登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式）的銷售中，出現(xiàn)了一種常見的營銷模式——售后返租，即業(yè)主購買商鋪后，再將商鋪委托給開發(fā)商或運(yùn)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營、管理，并定期收取租金回報(bào)。此種模式憑借其“省心省力、收入穩(wěn)定”的特點(diǎn)吸引了大量的投資者。

該案合同系“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”售后返租的典型代表，雙方都希望雙贏，在商場收益可觀時(shí)，各方相安無事，而在網(wǎng)購方式興起，部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)尋找更低投資成本等因素疊加下，預(yù)期目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，損失擴(kuò)大。在此種情形下業(yè)主應(yīng)及時(shí)調(diào)整預(yù)期，與開發(fā)商或運(yùn)營商進(jìn)行協(xié)商或成立業(yè)主委員會統(tǒng)一對外出租等形式來保障此類商鋪的收益，以實(shí)現(xiàn)物的價(jià)值。

本案采用“穿透式審判思維”，將其在商事合同糾紛中進(jìn)行了具體運(yùn)用，強(qiáng)化裁判實(shí)際操作性，為處理此類涉眾型、復(fù)合型商業(yè)房地產(chǎn)糾紛提供了清晰的裁判思路，有效發(fā)揮示范判決的規(guī)范引領(lǐng)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場的健康有序發(fā)展。（李軒、曾萌）

責(zé)編：張穎

編輯：時(shí)雨